Un contrato de arras es un contrato, entre un comprador y un vendedor, en el que ambas partes se ponen de acuerdo y pactan la reserva al firmar la compraventa de un inmueble, casa o vivienda.Es decir, un contrato de arras para comprar una casa, puede considerarse un anticipo. De esta forma, una vez se pacta la reserva de la compra, el comprador da una pequeña cantidad de dinero en concepto de señal a cuenta del precio total, como garantía del cumplimiento del contrato, que se descontará del precio final cuando se entregue el total.
En el contrato de arras también se detalla la fecha límite. Asimismo, el vendedor se compromete a no aceptar otras reservas en ese período o a vender el inmueble, casa o vivienda. Para que un contrato de arras sea efectivo deberá estar presente un notario que confirme que la operación se ha realizado con éxito.
¿Para qué sirve el contrato de arras?
El contrato de arras sirve para reservar un inmueble, vivienda o casa. Con la firma del contrato y entrega de una señal por parte del comprador, el vendedor se compromete a la reserva y venta de la vivienda al comprador. El período para la venta será establecido previamente y deberá ser pactado por ambas partes. El porcentaje o cantidad recibida en concepto de arras oscila entre un 5% de porcentaje y un 15% de porcentaje sobre el valor del inmueble.
El contrato de compra venta a diferencia del contrato de arras es de obligado cumplimiento, salvo que ambas partes contemplen en el contrato un acuerdo en el que, se reconozca una indemnización a favor de la parte cumplidora para el caso de incumplimiento por una de las partes de lo acordado en el contrato.
¿Qué debe contener este tipo de contratos?
- Datos personales de comprador y vendedor, con sus correspondientes documentos de identidad.
- Una descripción de la casa o vivienda.
- Precio final de la compra de la vivienda o casa.
- Precio que se entregará en concepto de arras. Debe especificarse de forma clara que dicha cantidad entregada es a cuenta de la compraventa de la propiedad como garantía del cumplimiento del acuerdo. La cantidad entregada en concepto de arras se descontará del precio de la vivienda en el momento de firmar la escritura.
- Tiempo máximo para formalizar la venta.
- Posibles cargas de la propiedad.
- Cómo ser realizará el reparto de los gastos de compraventa.
- Indemnización de daños
- Condiciones o situaciones para resolver el contrato
Tipos de contratos de arras
Hay tres tipos de contratos o modelo de contratos: confirmatorias, penales y penitenciales
Tipo de arras confirmatorias
Los contratos de arras confirmatorias son las más usados. Se trata de una garantía del cumplimiento de un acuerdo de compraventa que se va a realizar y que se entrega a cuenta por ello un anticipo del precio o pago. En este tipo de contrato no es posible desistir el contrato y, caso de que se haga, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del mismo.
Otra opción será la resolución de la obligación y la devolución del dinero entregado como anticipo con intereses. En caso de que el vendedor sea el perjudicado, se deberá entregar el pago de algunos intereses.
Tipo de contrato de arras penitenciales
¿En qué se diferencian las arras penitenciales de las arras confirmatorias? Pues en que se puede desistir libremente del contrato cualquiera de las partes. En este caso, se deberá abonar la cantidad que se haya fijado de forma previa en el contrato.
Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada. Si es el comprador el que incumple el contrato, perderá la señal entregada y no la podrá recuperar. En caso de que sea el vendedor, éste debe entregar el doble de la cantidad que se recibió a la firma en concepto señal.
Sepa que puede acceder y descargar múltiples modelos contrato de arras penitenciales.
Tipos de arras penales
Las arras penales son muy similares a las anteriores, solo que aunque se haya desistido no se implica que desaparezca la obligación. Es decir, a diferencia de las arras penitenciales, el vendedor no podrá desistir del contrato de compraventa. En este tipo de contrato es importante que se refleje la posibilidad de que la parte cumplidora resuelva el contrato o exija el cumplimiento. Es un proceso más largo que los anteriores.
Los tipos de arras penales no dejan de ser una cláusula penal entregada anticipadamente, luego se aplicará su normativa. Por ello, antes de firmar este tipo de contrato, y especialmente en caso de duda, recomendamos que un experto asesor inmobiliario, asesoría inmobiliaria o abogados especializados estén presentes. Su asesoramiento ayudará al entendimiento de la operación con detalle sobre cómo debe hacerse y todo lo que conlleva. En estos casos, también recomendamos solicitar varios presupuestos sobre el servicio de asesoramiento.
Consecuencias incumplimiento del contrato de arras
La ley establece que cuando se incumple con el contrato y la venta no se lleve a cabo dentro del plazo estipulado en el contrato, de forma automática se liberan ambas partes de cualquier compromiso contraído. Además el responsable de la demora pierde el importe de la señal, sin importar las circunstancias que hayan impedido que se llevará a cabo la operación.
De acuerdo con el artículo 1454 del Código Civil español, la ley tiene previstas una serie de penalizaciones para quien incumpla con el contrato de arras:
- Si es el comprador quien incumple el contrato, será él quien perderá la señal que previamente ha aportado a la firma del contrato.
- Si es el vendedor quien incumple con el contrato, no solo se verá obligado a devolver el pago de la señal que el comprador entregó, sino que dicho pago deberá ser el doble de la cantidad entregada (considerada como indemnización).
Nueva normativa de marzo de 2019
La nueva ley que entró en vigor el 5 de marzo de 2019 ha cambiado en parte la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Desde esta fecha, todos los contratos de arras de alquiler de vivienda que se firmen tienen que basarse en la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) llevada a cabo por el Gobierno del PSOE mediante el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo.
Asesoramiento y preguntas frecuentes
Nuestro consejo es que acuda siempre a una asesoría inmobiliaria o consultoría especializada o abogados de derecho inmobiliario, donde podrá resolver sus dudas sobre éste u otros tema de carácter inmobiliario: ley de arrendamientos urbanos.
